In una recentissima pronuncia la Corte di Cassazione (Cass. Civ. sez. II ord. 30 settembre 2022 n.28477) si è espressa in materia di diritto del mediatore immobiliare alla provvigione e di limitazioni al medesimo; limitazioni desumibili in via di interpretazione da pattuizioni asseritamente intercorse tra le parti. La norma di riferimento è quella contenuta all’ articolo 1755 del codice civile; norma oggetto, peraltro, come noto, nel corso degli anni, dell’intervento interpretativo da parte di copiosa giurisprudenza, anche di legittimità. L’articolo 1755, ricordiamo, afferma quanto segue: “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento” (1° comma). “La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi sono determinate dal giudice secondo equità.” ( 2° comma). Vi è quindi una regola di base secondo la quale l’onere del pagamento della provvigione al mediatore incombe in pari misura su compratore e venditore e vi è parimenti la possibilità di derogare a tale regola con un’ apposita pattuizione contraria, intercorsa tra le parti. Il successivo articolo 1765 del codice civile fa salve in materia le disposizioni delle leggi speciali ed appunto una legge speciale, la legge 3 febbraio 1989 n.39, ribadisce il concetto anzi detto, affermando a proposito dei mediatori immobiliari, che ( articolo 6) “hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli. La misura delle provvigioni e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, sono determinate dalle giunte camerali, sentito il parere della commissione provinciale di cui all’art. 7 e tenendo conto degli usi locali.” Premesse queste brevi nozioni, sorse dunque controversia davanti al Tribunale di Latina in quanto, in occasione di una compravendita immobiliare, i venditori sostenevano che, essendo stata da loro prodotta una scrittura di incarico professionale al mediatore ove la percentuale provvigionale risultava barrata, costoro non sarebbero stati tenuti al pagamento della loro quota di provvigione, che per conto sarebbe rimasta a carico unicamente dell’ acquirente. L’agenzia immobiliare agì per il recupero del proprio credito nei confronti di parte venditrice, sostenendo di non avere apposto la propria sottoscrizione al documento e tanto valeva, a suo dire, ad escludere in relazione al documento medesimo ogni valenza probatoria quanto alla rinunzia al proprio compenso asserita dalla controparte. La vicenda, tra alterne vicende, approdò in Cassazione, dove la società di mediazione immobiliare, sconfitta in sede d’appello, si è vista accogliere il proprio ricorso. Ricorso nel quale, in sintesi, essa lamentava: La seconda sezione della Cassazione civile ha dunque cassato la sentenza impugnata, osservando che la regola codicistica stabilita nell’articolo 1755 codice civile impone l’obbligo di pagamento del compenso dell’attività di mediazione ad entrambe le parti contraenti che se ne sono avvalse e che una pattuizione contraria tra mediatore e proprietari venditori non poteva essere ricavata dal testo di due clausole (di cui peraltro una disciplinava non il compenso al mediatore ma la cauzione) inserite in una dichiarazione unilaterale (quale è la proposta irrevocabile di acquisto) a cui i venditori sono rimasti estranei. In altri termini, osserva la Suprema Corte, è stata rinvenuta una “comune intenzione dei contraenti”, il mediatore e i promittenti venditori, in un testo che non era identificabile come un loro accordo. La scrittura prodotta infatti era priva di sottoscrizione e non era stata prodotta in giudizio da colui che non l’aveva sottoscritta, cioè il mediatore: conseguentemente non operava nella fattispecie neppure il principio di fonte giurisprudenziale secondo cui “la produzione in giudizio di una scrittura privata ad opera della parte che non l’abbia sottoscritta costituisce equipollente della mancata sottoscrizione contestuale e pertanto perfeziona sul piano sostanziale o su quello probatorio il contratto in essa contenuto” (Cass. Sez. III, 2006/13548). Infine, non è significativa, secondo la Suprema Corte, la mancata pattuizione della misura della provvigione, perché ai sensi dell’art. 1755 comma 2 codice civile non pregiudica il diritto al compenso di mediazione, che in tal caso sarà determinato in riferimento alle tariffe professionali, agli usi o, in mancanza di questi criteri, dal giudice secondo equità.
A giudizio della Cassazione, viola inoltre le disposizioni degli articoli 2702 e 1755 del codice civile l’affermazione della sentenza d’appello secondo cui una rinuncia alla provvigione è ravvisabile nella copia del mandato prodotta da parte venditrice, perché vi risulta barrato lo spazio destinato all’indicazione della misura in percentuale del compenso.